《关于我市开展存量房交易贷款资金监管服务工作 进一步做好“带押过户”的通知》解读文本
一、为什么要制定《关于我市开展存量房交易贷款资金监管服务工作 进一步做好“带押过户”的通知》?
为进一步落实《关于我市开展存量房交易资金监管服务工作的通知》(成住建规〔2022〕1号)《关于进一步推进存量房“带抵押过户”登记服务工作的通知》(成自然资发〔2023〕6号)文件精神，优化营商环境，保障交易安全，降低交易成本，提升登记效率，维护买卖双方及各银行业金融机构的合法权益，促进我市房地产市场平稳健康发展。
二、《通知》适用于什么范围?
适用于在我市进行存量房买卖交易时买卖双方为个人并需要对交易贷款资金进行监管的情形。
三、《通知》规定存量房交易贷款资金监管工作流程?
我市存量房交易贷款资金监管服务模式为政府监管，监管账户设立在成都市住房和城乡建设局下属的租赁服务中心。卖方贷款银行为卖方银行、买方贷款银行为买方银行、资金监管银行为监管银行。卖方银行、买方银行还包含省市公积金中心。
卖方在取得卖方银行“带押过户”同意后，买卖双方根据通过网上签订的存量房买卖合同(经纪服务合同)向买方银行申请贷款，买卖双方到监管银行签订存量房交易资金监管协议、选择还贷模式、办理自有资金监管，买方银行在交易双方完成存量房转移登记和抵押权登记后将贷款资金划转至政府部门在监管银行开设的存量房交易资金监管专用账户中，监管银行根据买卖双方选择的还贷模式对贷款资金和自有资金本息进行划转。
四、《通知》规定如何选择存量房交易贷款资金监管?
(一)交易双方当事人可以自愿选择是否将存量房交易贷款资金纳入监管、是否选择“带押过户”模式。选择存量房交易资金监管+“带押过户”模式的，存量房买卖合同中签订的存量房交易自有资金和贷款资金应当全额纳入监管。
(二)房地产经纪机构促成的存量房交易，各房地产经纪机构和从业人员应当配合做好“带押过户”和存量房交易贷款资金监管的宣传、引导和解释等服务工作，不得诱导、阻碍交易双方当事人。
交易双方当事人选择“带押过户”和存量房交易贷款资金监管服务模式的，房地产经纪机构和从业人员应当配合，不得人为设置障碍。
五、《通知》规定哪些银行可以办理“带押过户”和存量房交易贷款资金监管?
(一)卖方银行、买方银行采取自愿加入原则，应同时满足以下条件：
1、属于具备发放个人住房贷款资格的银行业金融机构;
2、能够配合建立存量房交易贷款资金监管系统，满足开展“带押过户”和存量房交易贷款资金监管业务的信息实时互通共享的条件;能使用电子印章，满足办理线上“无纸化”业务的工作需求;
3、自愿与成都市房屋租赁服务中心签订服务协议，并严格按照工作流程履行工作职责，自愿承担相应责任。
(二)满足以上条件的卖方、买方银行将由成都市房屋租赁服务中心纳入“带押过户”和存量房交易贷款资金监管服务参与银行业金融机构名单。
(三)监管银行为目前依规开展存量房交易自有资金监管服务的银行。
办事群众可通过成都住房租赁交易服务平台(https://zw.cdzjryb.com/funi-trading-web/)买卖-我要贷款板块查询参与银行名单和办理要件。
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六、“带押过户”和存量房交易贷款资金监管办理的流程是怎样的?
存量房交易贷款资金监管服务和“带押过户”共分三种情形五种模式：
(一)情形一：买卖双方均有贷款(含贷款银行不同，涉及跨行转账)
模式1：用自有资金和贷款资金共同还贷
模式2：只用自有资金还贷
模式3：只用贷款资金还贷
(二)情形二(模式4)：卖方有贷款，买方无贷款。
(三)情形三(模式5)：买方有贷款，卖方无贷款。
《通知》附件《存量房交易资金监管服务+“带押过户”工作流程和工作职责》明确了每种情形中参与各方的工作流程、操作方式、工作职责，各个节点信息推送内容等。
七、情形一的三种模式有什么区别?
买卖双方均有贷款的情形有三种还款模式可选，一是自有资金和贷款资金共同还贷，主要针对卖方未还贷款金额较多，单独一种资金不足以偿还贷款的情形;二是只用自有资金还贷。自有资金优先还款，贷款资金放款后卖方即能收到房款。优点是对贷款资金进行监管，确保卖方收到剩余房款保障交易安全;三是只用贷款资金还贷，优点是贷款资金放款前卖方即能收到首付款，剩余的贷款资金先偿还卖方银行的贷款剩余部分再划到卖方账户。
买卖双方到监管银行签订存量房交易资金监管协议时，监管银行会根据卖方未还贷款金额情况指导买卖双方选择还贷模式。
八、交易终止如何解除资金监管?
解除贷款资金监管分为以下五种情况：
(一)在存量房转移登记受理前，存量房买卖网签合同或存量房买卖经纪服务合同在约定期限内，交易双方协商终止交易的，交易当事人按现行流程撤销合同，自有资金已到账的，由监管银行核实后将资金本息退回至买方账户。
(二)在存量房转移登记受理后，尚未完成登簿发证的，交易双方协商终止交易的，交易当事人须先到不动产登记中心申请撤回存量房转移登记手续，再按现行流程撤销合同，自有资金已到账的，由监管银行核实后将资金本息退回至买方账户。
(三)房屋交易审核不予通过或不动产登记中心作出存量房转移登记不予受理、不予登记等情形的，交易当事人按现行流程撤销合同，自有资金已到账的，由监管银行核实后将资金本息退回至买方账户。
(四)人民法院或仲裁机构生效法律文书证明房屋交易合同已解除或确认无效的，交易当事人任一方可持生效法律文书证明单方申请解除资金监管手续。
(五)交易双方因交易纠纷造成交易中止或终止的，在交易双方未达成一致意见或形成人民法院(仲裁机构)生效法律文书前，资金监管部门暂停划转交易资金。
九、监管资金一般什么时间到账?
存量房转移登记完成，买方银行领取他项权利证书后应及时将买方贷款资金划拨到监管银行监管账户中。监管银行根据买卖双方选择的还贷模式对贷款资金和自有资金本息进行划转，预计在收到买方银行贷款资金后5个工作日内完成所有资金划转。
十、《通知》规定监管的贷款资金利息如何分配?
存量房交易贷款资金在存量房交易资金监管账户存续期间产生的利息按监管银行同期活期存款利率进行计息，交易完成，监管资金本息归卖方所有。
十一、存量房交易贷款资金监管服务收费吗?
存量房交易贷款资金监管不收取任何费用。
十二、《通知》何时开始施行?
《通知》自2024年7月5日施行，有效期三年。
解读机构：成都市住房和城乡建设局
解读人：黄婉，叶子 联系电话：86280079，61881338
