《大连市商业贷款转住房公积金贷款管理办法》政策解读

　　政策背景

　　为支持职工采用多样化方式解决基本住房需求，满足职工多品种、多层次住房贷款需求，结合我市个人住房公积金贷款业务发展实际需要，制定《大连市商业贷款转住房公积金贷款管理办法》。

　　政策出台目的

　　为更好地满足缴存职工购房贷款需求，同时保证公积金贷款资金安全，促进我市房地产市场平稳健康发展，规范商业贷款转住房公积金贷款业务管理，确保业务和资金安全，根据《大连市个人住房公积金贷款管理办法》，结合实际，制定本办法。

　　政策解读

　　一、什么是商业贷款转住房公积金贷款？

　　答：是指已办理个人住房商业贷款的借款人申请将原商业贷款转为个人住房公积金贷款。

　　二、商业贷款转成公积金贷款需要符合什么条件？

　　答：申请转公积金贷款的，需要满足以下条件：

　　1.个人设立公积金账户须满180天，按时、足额、连续缴存住房公积金6个月以上。个人账户处于封存、冻结、销户等非正常状态或连续欠缴超过65天（含65天）的，不予贷款。

　　2.具有完全民事行为能力。

　　3.有稳定的收入、信用良好，有偿还贷款本息的能力。原商贷银行同意借款人提前全部还款。

　　4.转公积金贷款只能申请纯公积金贷款。

　　5.新借款人应为转公积金贷款涉及房屋的所有权人或共有权人，新借款人与原商贷借款人之一的关系应为本人或配偶。

　　6.转公积金贷款涉及的房屋应取得不动产权证（或房地产权证，以下统称不动产权证），并能办理抵押手续。

　　7.选择先还后贷方式的，经借款人申请、办事处审核通过后，方可办理提前偿还原商贷手续。

　　8.选择顺位抵押方式的，该房屋所属区域的不动产登记部门可办理顺位抵押，原商贷银行同意与中心合作，并与中心签相关合作协议。

　　三、商业贷款转公积金贷款，有几种模式可供选择？其区别是什么？

　　答：办理模式有三种，分别为：“先还后贷”、“顺位抵押”、“阶段性担保”，借款人可根据不同情况选择任一方式办理。区别如下：

　　1.“先还后贷”方式是指经办事处审核同意，借款人自筹资金将原商贷还清并解除抵押后，将原抵押房屋用于转公积金贷款抵押担保，经办事处审批同意后发放个人住房公积金贷款。

　　2.“顺位抵押”方式是指在借款人没有还清商业贷款，房屋抵押权人仍为商业银行的情况下，银行同意增加中心为该房屋第二顺位抵押权人，公积金贷款发放后用以偿还借款人的原商贷，还清后解除原商贷抵押。

　　3.“阶段性担保”方式是指借款人申请经中心招标选定的有资质的担保公司提供阶段性担保，经办事处审批同意后，发放住房公积金贷款用于偿还原商贷并解除原商贷抵押后，再设定办事处为该房屋的抵押权人。

　　四、商业贷款转公积金贷款可以贷多少钱？

　　答：转公积金贷款额度除应符合《大连市个人住房公积金贷款管理办法》规定外，还要求不得超过原商贷剩余借款本金，且不得超过房屋原购买价格和中心认定的评估价中较低者的60%。如果借款人的转公积金贷款额度不足以全额偿还原商贷本息的，需自筹资金补足。

　　重要举措

　　结合我市个人住房公积金贷款业务规范管理发展需要，2021年3月1日起正式实施的《大连市商业贷款转住房公积金贷款管理办法》进行了部分内容调整，进一步规范住房公积金个人住房贷款管理。

　　一、放宽商业贷款转住房公积金贷款条件

　　将原“新借款人与原商贷借款人的关系应为本人或配偶”调整为“新借款人与原商贷借款人之一的关系应为本人或配偶”。原有政策限制了新借款人本人或配偶与他人共同借款的商业贷款转公积金贷款的办理，调整后放宽了贷款条件，更好地满足职工群众住房贷款需求，切实帮助中低收入职工群体解决困难，更好地发挥公积金贷款的公平性。

　　二、取消组合贷款转公积金贷款方式

　　按照住建部《住房公积金个人住房贷款业务规范》中“借款申请人（含共同借款人）及其配偶均无尚未还清的公积金贷款”的要求，组合贷款转公积金贷款方式客观上存在借款人及其配偶同时有两笔未结清公积金贷款的情况，此次调整予以取消。

　　三、取消先抵后贷办理方式

　　按照新版《大连市个人住房公积金贷款管理办法》修订内容“购买商品房、存量房、房改房，自建房的，借款人应以购、建房屋提供抵押担保”。先抵后贷（借款人以自有、共有或第三者所有的产权住房作为抵押担保，经审批同意后发放个人住房公积金贷款，用于偿还原商贷的方式）不符合上述规定，予以取消。