不动产权证必须办，不办理不动产权证的风险有：

第一、无法进行以下处分收益行为。

我国对于物权采用的是登记公示制度，如果房主想对房屋进行买卖、赠与、继承、出租、抵押、贷款等相关操作，则必须到相关部门进行合法登记，这样才能产生物权的变动。也就是说，首先对于购房者来说，只有办理了不动产权证，才算在法律上真正拥有了房屋所有权，那么其次才能进行正常的买卖、赠与、继承、出租等相关处分收益活动。

第二、房屋如面临征地、拆迁，购房者无法获得合理的补偿。

在法律上来说，开发商即使已经把房屋交付给购房者，在没有办理不动产权证的情况下，房子还是依旧是属于开发商的。因此，如果遇到房子或所在土地被国家征用，那么购房人是无法依法获得合理的补偿款。