文｜实习记者 朱箪

北京的高端豪宅市场再次挂出一套受市场关注的四合院。

10月11日，在社交媒体平台小红书上，一则内容为“多尔衮行宫出售”的帖子引发了不少关注。一位名为“丽兹行Kezia豪宅汇”的用户发帖称，一套位于北京东城区南池子大街的四合院由于业主常年闲置打算出售，报价1.8亿元。

根据发帖信息，该房源位于北京二环内东华门东侧300米，距南池子大街主路80米，曾经是清代亲王多尔衮行宫的一部分。房本面积为637平米，占地面积为530平米。

四合院内为一独栋房屋，周边没有高建筑遮挡，在房内可以看到故宫。此外，这是内城为数不多带燃气和地暖的房屋，门口和院内能停6、7辆车。房屋的周边也没有老旧房子。

四合院内为一独栋房屋，周边没有高建筑遮挡 图片来源：小红书用户@丽兹行Kezia豪宅

而在该用户第二日更新的院内建筑图片可以看出，由于业主多年闲置，房屋外部整体的装修风格较为老旧，图片也侧重对房屋景观视野的展示。帖主表示，“室内装修太老了，拍不好”。

门口和院内能停6、7辆车 图片来源：小红书用户@丽兹行Kezia豪宅

发布出售信息的丽兹行，是一家专注于公寓、独栋别墅、海外豪宅、四合院、海外房产置业等高端资产的中介服务平台。但在丽兹行的官网上，并未查询到该套四合院的出售信息。

早在2022年6月，在小红书上就出现了这套房源出售的相关帖子，当时的报价同样为1.8亿元。目前，全网有关该套房源的出售信息都集中在小红书平台。

安居客网站显示，南池子大街目前共有9套四合院在售，均位于南池子大街49号，总价最高为1.56亿元，最低为2999万元，单价在13.4万元/平米至17.8万元/平米不等。其中，报价为1.56亿元的四合院占地面积为721平米，建筑面积为436平米，房屋是古建筑风格的精装修。

除了四合院之外，该地段还有一些单位自建的小区，多为平房和低层。

根据安居客网站，附近的普渡寺东巷小区均价为14万元/平米，普渡寺西巷小区均价为16万元/平米。

根据克而瑞数据，今年1-9月，北京商品住宅项目销售业绩排名前五的楼盘中，二环内的项目有两个，分别是排名第二的中信国安府和排名第三的中信城。

中信国安府销售额108.9亿元，销售面积7万平米，销售套数393套。中信城销售额100.6亿元，销售面积6.1万平米，销售套数578套。

在今年6月，中信国安府二期开盘选房，单价在13万元/平米至17.5万元/平米之间，均价约为15.5万元/平米。

安居客网站的数据显示，该楼盘10月份的均价约为18万元/平米。另一边，在今年3月开盘的中信城四期，开盘时均价为16.5万元/平米，目前中信城的均价约为18万元/平米。

在二手房方面，二环内小区的均价保持在13万元至18万元不等。

距离中信国安府不远的几个小区中，四合上院的均价约为17.7万元/平米，庄胜二期的均价约为17.3万元/平米，较老的椿树园奥运社区均价约为13万元/平米。而位于王府井的霞公府，均价也约为17万元/平米。

从市场成交情况可以看出，北京二环内的核心高端项目依然不缺买家，但这种更稀缺的四合院，总价更高，想要完成出售显然也需要更长的周期。

延伸阅读

顶层能看故宫的豪宅入市 亿万富豪们顶着40度高温看房

“北京近40度的天里，一群身家上亿的富豪，徘徊在一个小区门口，只为看一套房”，这个段子是用来描述6月份西城区豪宅项目中信国安府的抢手程度。

6月中旬时，中信国安府一期挂出了一套二手房，单价高达25.5万元/平方米，而现在新房开盘均价15万多......

据界面新闻，有市场人士表示，此房是一期唯一在售的二手房源，当时二期还没有正式开盘，在需要验资2000万带看的情况下，周末仍有近50组客户去看了这套房。

中信国安府一期挂出了一套二手房，单价高达25.5万元/平方米

小区顶层能看到故宫

选房当天就得一次付清房款

据界面新闻报道，沉寂多年的中信国安府二期终于入市，在端午假期获批预售证，而项目给出的验资排卡时间只有3天，验资门槛最低为1000万元，6月27日便开始摇号、选房。

据了解，二期单价在13万元/平方米-17.5万元/平方米不等，均价约为15.5万元/平方米，相较于那套抢手的一期二手房单价便宜了10万元/平方米，即使与附近的中信城17.9万元/平方米的单价相比，也倒挂了近3万元。

中信国安府二期位于西城区二环里的宣武门，距离天安门仅1.5千米，距离国家大剧院880米，距离金融街1.8千米左右，毗邻西单、 大栅栏等商圈，相比于今年初另一西城区新盘中信城四期更靠近城中心，小区顶层的房子甚至可以俯瞰故宫。

中信国安府区位图

界面新闻记者以意向购房者问询时，被告知需要160万元的茶水费，并且信誓旦旦保证“茶水费不是白花的”。中信国安府不仅贵且难买，对付款要求也比较苛刻，要求选房当天一次付清房款，即使是贷款客户也需要交总房款80%以上（含认购定金200万元），当天未付款则被视为自动放弃该房源。

如今项目入市，关于一期的部分“灭失客户”（因高度降低，原来已选定高层房源的客户将推迟至二期项目再重新选房），国安府将他们安排至项目二期优先选房。那些没有退房苦等了近9年的业主们，如今能以8万元/平方米的均价再买到二期项目。

房价倒挂数万的项目频出

云锦东方因假结婚等暂停销售

据证券时报，尽管国安府二期等豪宅拥有高人气，但自4月底以来，北京楼市与其他一线城市的楼市表现类似，都开始出现降温的现象。尽管楼市回暖不及预期，但多地的豪宅市场表现不俗。

就在6月，深圳“网红盘”海德园A区237套房源开盘全部售罄。据悉，该项目的房源备案均价约每平方米12.6万元，单套总价也从千万元起步。曾参与海德园打新的购房者表示，关注海德园的主要原因系优质学位以及该项目定价与周边二手房存在较大价差。

此外，上海豪宅项目“云锦东方”火爆认筹也引发轩然大波。云锦东方也是二手房倒挂现象最为严重的楼盘之一，正在开盘的房源均价每平方米16.5万元，实际二手房成交均价高达每平方米25万元。

不过，据券商中国，关于假结婚、代持的投诉不断涌向相关部门。近日，“云锦东方”开发主体上海东航置业有限公司通过公众号发布暂停销售公告，同时提出，因摇号选房时间暂不确定，如需退出本次认购活动的认购人有权要求退还认购金，认购金退款办理截止日期是6月7日。

业内人士认为，这说明上海对房价倒挂明显、存在炒房现象的新盘项目进行了严管，是市场秩序整顿的重要信号，充分说明上海落实“房住不炒”导向的体现。后续在类似项目认购中，不排除会有一些新的技术手段去打“补丁”。

部分城市打新能赚套房

但审核更趋严格

易居研究院报告显示，房价倒挂现象是指在城市某一区域、板块或地段中，同品质的新房价格比二手房要更便宜。在此市场状况下，购房行为发生扭曲，产生排队抢购新房现象，同时滋生了“买到就是赚到”的投资投机心理。

房价倒挂差最明显的城市为北京，其倒挂差水平达到22395元/平方米。而上海、苏州、杭州等城市的房价倒挂差也比较明显，分别为21581、16265和10045元/平方米。相对来说，广州、深圳、佛山、燕郊和东莞的房价倒挂差为负值，分别为-10502、-10183、-7316、-4765和-3823元/平方米。此类城市没有明显的房价倒挂现象，其新房总体比二手房要昂贵。

统计显示，上海、北京和苏州的打新获利最高，其分别为309、280和251万元/套。该获利空间相当于在三四线城市可以轻松买一套豪宅，诱惑力非常大。

全国20城市区“打新”的获利情况

易居研究院指出，房价倒挂本质上是房屋定价和管理的问题，或者可以简单理解为“新房价格管理过严，二手房价格管理缺失”的失衡问题。这就要求后续房价管理方面应有创新和突破，以真正解决好此类问题。同时此类问题也是房地产市场秩序的问题，各类违规操作出现，加剧了此类乱象的出现，也影响了稳房价工作的开展。当前部分城市对于打新操作进行了整顿，包括严查中介机构和违规房企、劝退部分购房者认筹、暂停开盘计划、调整摇号规则和认购规则等，这都是值得肯定的操作，值得其他城市的学习和借鉴。

据中国经济周刊，严跃进分析称，云锦东方三期销售暂停后，后续上海其他一些豪宅项目的销售或也要进行整顿。很多新盘项目都需要重新做调整和规范。一些豪宅项目要重视此类政策，积极落实新的营销计划。但原则是很清晰的，即不能炒作，同时加强资格审核。

虽然近期全国房地产市场有降温态势，但是局部市场、局部物业还是有炒作现象。鉴于此类市场更加特殊，后续在房价倒挂等方面应该落实长效机制，真正让住房回归居住属性。