今天（7月26日）早上，一条重要的新闻瞬间刷屏——住建部有关负责人在接受新华社采访的时候，做了如下表示：

将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

这，其实就是7天前广州率先提出、并在全国引起热烈讨论的“租购同权”。只不过，这次住建部用的是“租售同权”。虽然有一字之差，但意思是一样的。

那么问题来了：第一，这对于中国城市化意味着什么？第二，能抑制房价上涨吗？第三，这对于学位房意味着什么？下面给出我的分析：

1、租售同权，将加速中国的“人口大迁徙”，一批小城镇会被抛弃

相信很多人都听说过安徽毛坦厂中学，那是中国“高考工厂”的典型。它告诉我们一个永恒的真理——为了孩子，中国的家长什么都可以奉献。也就是说，为了让孩子接受更好的教育，移民、换工作根本不是问题。

上图：毛坦厂中学高考的“出征仪式”，场面宏大，有多辆警车开道。

租售同权之后，不仅将刺激在大城市打拼的“非户籍家庭”把在老家上学的孩子接过来，还会创造出一大批“教育移民”。而且，既然“教育移民”了，那么不妨尽量到高级别的城市里去，那里的学校更好；最好是去北京上海，如果不行就是广州深圳，最差也要去省城。

根据统计局的官方数字，中国现在处于幼儿园到初中阶段的孩子，大概有1.88亿人，一半在农村。即便不考虑小城市向大城市的移民，仅农村的孩子如果出来三分之一，就是3000万。这些孩子如果到城市接受教育，一批家庭会带上老人方便照顾。这样，人口的城镇化会大大提速。但注意，由于优质教育、医疗等资源在高级别城市，所以大城市对人口的“虹吸效应”会非常强烈。

如果租售同权成为国策持续下去，必然是高级别的城市人口大增，农村、小城镇的人口不断流失。中国城镇化，将更加确定无疑的变成大城市化、大城市圈化。

2、“租售同权”后，哪些城市的房价会跌？

由于人口加速流入大城市、大城市圈，所以楼市最危险的反而不是实施租售同权的大中城市，而是人口流失地区。在中西部，人口不断流失的中小城市最终会崩坍，最终把当地金融机构带到沟里，因为这些金融机构贷款的抵押品是当地的土地、房屋。

我们的团队近期曾对中国300多个地级市过去5年人口流动（主要根据“小学生”人数变化）做过量化分析，很多地方已经出现了人口严重流失，“租售同权”之后，这种流失会加剧。

下面给大家看一下河南、山西、四川三省的人口流动情况：

通过上述三省小学生人数过去5年的增减，我们能看到一个更为真实的城镇化图景：中国中小城市的人口流失是非常快速的，其中隐含的金融风险并没有被充分认识到。

对于大城市来说，以教育资源为核心的公共资源开放之后，必然涌入大量移民。这些城市的教育资源会变得稀缺，只能不断增加投入，否则将出现“一位（学位）难求”的局面，最终被迫限制“租售同权”。

由于人口显著增加，租房需求将更加旺盛。所以，大城市房价很难下跌。也许有人会说：政府不在全力提供政策性住房和公共租赁住房吗？

是的，如果政府真的在“政策性住房”和“公共租赁住房”上发力，的确可以平抑房价。但这些都需要投入，而地方政府三分之一的钱来自商业化的房地产行业。换句话说，没有商品房市场平稳发展，根本不可能有钱去建设、维护足够的“政策性住房”和“公共租赁住房”。这个道理非常简单，想想中国的计划经济时代就明白了。那时住房全部公有制，大家可以低价租房，但问题是：你能租到吗？你租到的是什么样的房子？

至于租售同权对学位房的影响，比较复杂，我们随后将单独撰文分析。

租售同权是社会进步的表现，也体现了政府控制房价的决心。在这个过程中，会出现一些新的、难以预料的情况。所以，新华社通稿里住建部负责人的表态是“逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇”。

这里面“逐步”二字，值得我们细细品味。