深圳楼市再一次深夜放大招，惊醒了不少地产“打工人”。
5月28日晚间，深圳官宣自5月29日起，下调首套房最低首付款比例为20%、二套为30%；同时，首套住房商业性个人住房贷款利率下限，由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，即为3.5%，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP，即为3.9%。
降首付、降利率双重政策的加持下，市场开始蠢蠢欲动。政策出台的当夜，福田某项目的销售在朋友圈发布销售群里的成交信息并配文，“政策刚出就转账成交，果然深圳速度！”而龙华某网红项目的案场销售同样发布了多张客户转账的截图，表示新政已有效带动了成交。
但有人欢喜有人悲，新房销售们通宵卖房的另一边，深圳存量房贷业主们也彻夜难眠。
“前两年买房的时候首套利率还是+45bp，现在首套最低-45bp，亏麻了。”有深圳业主向记者表示，同样500万贷款，政策前后30年的利息相差100万之多，这笔账怎么算心里都不舒服。
深圳楼市政策的变化影响着市场里的每一个买家和卖家，上演着众生相，而每一个微小的转变，都可能是市场拐点到来的信号。
忙到飞起？开发商连夜宣布折扣回收
春江水暖鸭先知，早在深圳“5·28”政策出台前，记者在走访多个新房售楼处的时候便得到了深圳即将下调首付的消息。彼时有新房项目现场销售信誓旦旦地向记者表示，一个月内政策必出，有意向可以提前下订锁房，降首付政策出台后再签约，政策假设不出则全款退订。
新房项目营销中心客户爆满
随着“5·28”政策的落地，深圳的各个楼盘也正式吹响了抢客的号角。5月28日晚间，中介朋友圈里流传最多的图片便是客户半夜转账锁房的截图，有项目直接发出通知表示通宵卖房不打烊，随时接待准备订房的购房者。
“新房项目营销中心在晚上12点仍有客户在现场谈单，二手房市场也出现多个客户抢同一套房子的现象。”美联物业深圳董事总经理江贤亮表示，目前深圳的首付比例及房贷利率均处于历史最低水平，对于购房者来讲非常友好，所以昨晚政策一出台，一些客户已率先抢跑。
从深圳各个新房项目流传出的销售喜报可以看出，政策首日，部分项目的来访量和成交量都有了明显的上升。
例如位于南山的绿景白石洲项目新政当日销售了13套房源；位于宝安的万科未来之光发布喜报显示新政首日销售了11套房源，来访量超78批；位于龙岗的中海寰宇珑宸花园新政后工作日单日成交6套，还有龙华、福田等地的新盘销售晒出成交记录截图，呈现销售火热的情况。
位于南山的绿景白石洲项目新政当日销售了13套房源
在新房忙签单的同时，还有不少项目直接发出“即将收回折扣”的海报。位于龙岗的星河·盛境御府宣布6月1日起回收2个点折扣；位于龙岗的静安府宣布优惠截止日期为5月31日24:00，之后回收2%的折扣。“项目6月1日起将回收‘一口价’房源的折扣，现在下定还是最划算的。”龙华某项目的销售告诉记者，优惠房源相较于在售的房源总价便宜了20万，有买房意向尽量本周内下单还能享受到最低的折扣。
位于龙岗的静安府宣布优惠截止日期为5月31日24:00，之后回收2%的折扣
但对于开发商“折扣回收”的做法，有业内人士向记者表示，这是项目营销一贯的做法，主要目的是增加销售的紧迫感，以此催促购房者尽快下定，而有些项目隔一段时间仍会将折扣放出，购房者在看房的时候还是要以需求为主。
买家早起看房，卖家连夜调价
5月29日一大早，深圳的各个售楼处迎来了新政后的首批客户。在得知深圳首付和利率调整后的当天夜里，小林便和朋友约好了第二天早起去南山某项目实地探盘。
作为改善型买家的小林此前一直有意向置换，但囿于换房成本的问题一直有所犹豫，随着降首付降利率政策的到来，小林的置换成本一下子降低了不少，这也是她决心去看房的原因。但小林同时告诉记者，虽然首付成本降低了，但同时家庭的负债也变多了，所以目前还是观望，不会立即下手。值得一提的是，可能是由于工作日上午的缘故，小林前往的南山某项目并没有太多组购房者。
改善客小林还在观望，但刚需客小马已经决定下手买房了。租住在福田的小马曾在两年前有意向买新洲的小两房作为婚房，但彼时福田的房价远远超过了她的预算，她因此将目光放到了龙华、宝安等地，只为降低购房成本。得知深圳降首付降利率的消息后，小马再次将目光放回了福田，她惊喜地发现，在两成首付的条件下，目前自己手里的资金完全可以购买福田的小两房。
小马告诉记者，自己原计划首付在100万以内，政策前，只能买总价300万的房源，政策后，自己的首付金额甚至够得上400万以上的房子。而由于首套利息的降低，实际月供的差额也没有多出多少，并不会给家庭造成太大的压力。
深圳市航拍画面
买家欣喜于成本的降低，忙着上车的同时，深圳的部分卖家心思也开始活络起来，记者注意到，部分房源在政策出台后甚至出现了涨价的现象。
据诸葛找房APP，截至5月29日晚10点，深圳二手房24小时涨价的房源有165套。其中，百花片区有房源政策前报价1585万，5月29日修改报价为1900万，涨价315万；南山华侨城片区有房源政策前报价1380万，5月29日修改报价为1450万，涨了205万。但分片区来看，涨价房源在片区内只是少数，多数业主仍维持原先报价。
在售房源涨跌数量走势
还贷压力山大？存量房贷业主破防
无论是买家还是卖家，对于深圳楼市政策调整都是“喜闻乐见”的态度，但有一批人，因为楼市优化政策的出台“饱受折磨”，那就是存量房贷业主。
“深圳楼市只管‘招新’，不管管我们这些老业主吗，感觉当了一波韭菜。”在深圳的各个业主群里，存量房贷业主们叫苦不迭。
有存量房贷业主向记者算了一笔账，自己在2023年初买入一套总计约800万的房子，彼时首付款支付了约240万，公积金贷款108万，商业贷款约452万，商贷利率为LPR+30bp，按照去年贷款时的LPR计算，商业贷款利率为4.6%。今年5月，商贷利率按照合同约定的时间进行了调整，调整后的利率为4.25%，尽管LPR降了，但加30个基点却没变。
目前，他的月供大约在2.2万，30年贷款利息总额348万；而假设用目前深圳首套最低商贷利率3.5%来计算，452万的商贷的月供为2万，30年贷款利息总额为279万，两者利息总额相差约70万。
买房后每月还款信息
而对于更早之前买房的人来说，除了房贷利率站在高位之外，由于近两年深圳房价进入调整阶段，导致他们买房时的房价同样也买在了最高点，不仅面临着巨大的贷款压力，还要面临家庭资产贬值的压力。
那么存量房贷利率是否有调整的可能性？记者注意到，国内已有城市率先行动，今年5月中旬，有多家媒体向杭州地区多家银行确认，符合“首套标准”的存量二套房贷利率可转为首套房贷利率，这样的措施降低了部分购房者的房贷利率，也减少了月供的负担。
北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，如果遇到政策调整利率的情况，购房者可以和银行进行沟通协商，争取按照新的政策执行。同时密切关注当地以及相关银行的一些官方政策新闻，也可以和银行相关部门沟通核实。购房者在申请贷款时也要注意，及时和银行工作人员沟通，了解最新政策变化情况。
除了和银行协调，也有深圳业主向记者表示自己准备将剩余的存量商贷提前还清，一方面是其商贷并不多仅有几十万，另一方面也是出于存量房贷利率太高的考虑，认为继续还款并不合算。
尽管市场对政策有诸多不同的反应，但从楼市的趋势来看，深圳目前的购房政策相当宽松，业内预测楼市持续暖意是大概率事件。
中指研究院华南分院高级分析师孙红梅表示，自5月6日从分区优化住房限购政策后，深圳楼市周度成交就表现出持续上涨趋势，此次政策优化预计将进一步提振市场活跃度，带动房地产市场继续好转。江贤亮同样指出，深圳目前的购房政策相当宽松，政府各部门也非常支持，深圳房地产市场接下来会进入更明显的交易上升通道。
采写：南都湾财社记者 孙阳
