问题1：首付比例下降多少?
首套下调至两成，二套下调至三成
本次调整的一大重点是首付款比例的下调。根据《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市。
调整之后，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。招联金融首席研究员董希淼提到，此前，不同地区房贷首付比较复杂，部分地区二套房贷首付比例最高达80%。降低首付比例，有助于适当降低居民住房消费门槛，提高居民住房消费能力。
比如在成都，当前首套首付比例为30%，二套为40%—50%。调整以后，以300万元的房价计算，若是首套房，首付款将从90万元下降到60万元；二套首付款则最高从150万下调到90万元。
问题2：购房利率能下调吗?
二套房改善需求房贷利率有望降低
除了降低首付款，此次还调整了利率。
二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加20个基点。
首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。
当前，成都市场的首套房房贷利率普遍在4%左右，二套房房贷利率普遍在4.9%左右。如果根据当前最新公布的LPR(五年期以上LPR为4.2%)计算，首套利率最低则为4%，二套最低则为4.4%。相比当前的二套的4.9%左右，下降了差不多50个基点。
过去一段时间，住房信贷政策调整集中在满足居民刚性住房消费需求。中原地产首席分析师张大伟分析认为，此举对于房地产市场的影响主要在改善需求，特别是二套房改善需求房贷利率有望降低。
当然，无论是首付比例还是利率下限，文件调整的都是全国性政策下限。各地可按照因城施策原则，在全国性下限的基础上自行确定本地区的首付比例和利率下限。董希淼认为，从目前情况看，预计全国多数地方不会另行加码，将直接执行全国性下限。
问题3：哪些房贷可以调整?
三类“首套房”可申请
除了首付款，市场呼声最大的是降低存量房房贷利率。
对于那些存量房贷可以调整?《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》的原文是这样写的：存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。如何理解这一标准?关键词在于“首套房”。
“首套房”如何界定呢?对此，权威人士解读，主要是以下三种：
一是发放时即按首套房政策执行的房贷。
二是房屋购买时家庭没有其他住房，但因当地政府“认房又认贷”政策，导致该套住房按照二套住房贷款利率办理贷款，现在地方政府执行“认房不认贷”政策的。
三是房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且地方政府执行“认房不认贷”政策的。简单来说，就是除了买房的时候，明确是首套房的以外，这两种情况也算：
一是购房者在成都“买一卖一”的时候，因为当时执行“认房又认贷”政策，被认定为二套房。现在成都执行“认房不认贷”政策，他的这套房子也属于首套房，可申请利率调整。
二是购房者此前在成都有两套房，但现在已经卖了一套，名下只有一套房，在目前“认房不认贷”政策下，也可申请为首套房进行利率调整。
问题4：存量首套利率能下调多少?
平均降幅大约为0.8个百分点
到底能降多少，这是大家最为关注的。根据《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》显示，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
如何理解加点幅度“不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”这句话呢?简单来说，就是你房贷批下来的那年那一刻，所在城市官方定的最低房贷利率是多少，你现在就有机会降到这条线。
比如，2021年7月小徐在成都市买了首套房，申请了房贷，根据人民银行四川省分行最新公示的首套房贷利率执行下限显示，成都地区2019年10月到2023年1月执行利率下限为LPR。在当时的LPR，是4.65%。
但2021年时调控特别严，银行不断加点，给小徐的利率是LPR+162.2BP，也就是6.272%，那么，9月25日之后，小徐就可以申请利率从“LPR+162.2BP”降到“LPR”，也就是降1.622个百分点。
若贷款100万元，30年房贷还款期，以等额本息方式计算，每月可少交901元月供，30年可节省21.62万元。
也就是说，当初银行加码的利率越多，这次你能省的钱就越多。
那么，对于符合条件的借款人而言，了解原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限就显得颇为重要，因为这一下限是借款人和银行协商新发放贷款置换或协商变更利率水平时谈判的底线。
值得注意的是，当前各地人民银行分支机构陆续在官网对首套房贷利率下限历史调整情况进行公示。截至目前，四川、北京、深圳、上海等地公示了相关情况。预计接下来各地会陆续公示首套房贷利率下限历史调整相关情况，符合申请条件的市民可以关注当地人民银行官网进行查询，以公布的数据为准。
问题5：怎么调整?
两种方式可供选择
具体怎么调整，《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》提供了两种方式：
对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人向承贷银行提出申请，新发放贷款置换存量首套房贷，或协商变更合同利率水平。
也就是说，可以直接向银行申请调整房贷利率水平，变更合同约定的住房贷款利率加点幅度;
也可以申请一个新的房贷，来置换以前那个利率比较高的房贷。
当然，除了这两种方式，央行也鼓励银行采取批量调整的方式。
问题6：什么时候可以申请?
9月25日之后
《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》明确，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请。
截至9月1日上午，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行五家国有商业银行，中信、招商、广发、平安四家股份制银行以及中国邮政储蓄银行接连发布公告称，将依法有序推进降低存量首套住房商贷利率工作，并在抓紧制定个人存量首套住房贷款利率调整工作实施细则。
据了解，9月25日前，银行进行修订合同文本、改造调整系统、识别符合标准的客户等准备工作，并尽快向借款人公布办理流程和需要准备的申请材料。
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内容来源“四川日报”微信公众号：https://mp.weixin.qq.com/s/lOMFXKxbdwASpx4Py8ndVQ
