在评测开始之前，我们先来看看昨天潘潘剧情的投票情况。

如何看待山东北站前的这三个居住点？在这个问题中:

97位读者朋友选择了“好地”选项，占63%；

58位读者朋友选择了“烂地”这个选项，占37%。

说实话，这个调查结果我也没想到。本来，我以为基本上没有人会认为潘潘地块是烂土地。

但现实告诉我，无论观山湖区的土地多么稀缺，东西部的心理距离都是某些人暂时无法消除的。

在“你认为这三块宅地的楼面价应该高出多少才算合理？”在这个问题中:

52位读者朋友选择了“5000元/m2”选项，占34%；

43位读者朋友选择了“6000元/平方米”选项，占28%；

22位读者朋友选择了“7000元/平方米”选项，占14%；

38位读者朋友选择了“8000元/平方米”的选项，占25%。

这个问题的调查结果其实和上一个是对应的，大部分人还是认为这个地区的地价应该略低。

不过也有很多读者朋友希望这方面的土地能突破天花板。山东好像也有不少业主。

总的来说，虽然关山和山东有距离，但是关山湖区土地的稀缺性确实存在。

这也意味着，在未来，这方面的项目将很难操作。

接下来是本期“不客观，不理性，不靠谱的房屋评估”部分。

总体评价方式与之前相同，主观评价从“极差”到“优秀”(极差、差、中等、好、良好、优秀)。

但根据之前读者朋友的意见，我决定分别给以上七个主观评价等级1-7分。

按照我的十个评价维度，项目的满分会是70分，也就是说，在我的评价中，越接近70分的项目，我主观认为越好。

这里顺便给出前两个项目的分数。

龙湖天耀54分；新城西奎泰51分。

华润尤山景悦

外部资源

1.位置:

华润尤山景悦位于白云区黑石头区，属于观山湖区资源溢出区。

黑石头地区存在高差问题，未来连片开发势头较弱。

综上所述，项目选址评价为:中等(4分)。

2.运输:

目前，华润尤山景悦最大的问题是交通不便。

虽然位置不“偏”，但城市快速路的存在和项目周边路网的不完善，还是会引起客户的抵触。

未来，随着已批准的轨道交通S2线一期北段的建设，项目的公共交通问题将得到解决。

如果项目周边的道路网在短期内能够进一步形成，项目的整体交通状况在未来是可以预期的。

综上所述，该项目的交通评价为:中等(4分)。

3.匹配:

华润尤山景悦的配套资源严重偏理科。

从目前的情况来看，项目商业配套相对匮乏，整个项目依托对面的俊发城。好消息是，俊发城正在打造一个中心化的商业。

教育配套方面，项目完善，老少皆宜，优质品牌(华中师范大学附属)教育资源引进。

医疗资源方面，据悉，项目未来将提供华润优质的远程社区医疗资源，距离省医朱槿医院(在建)仅13分钟车程。

综上，项目配套评价为:好(5分)。

4.外部大气:

在目前的配套条件下，华润尤山景悦的外部生活氛围肯定是比较欠缺的。

就算以后周边项目初具规模，黑石地区的居住氛围肯定比金融展板块差很多。

综上所述，项目外部氛围评价为差(3分)。

5.趋势:

正如刚才区位评估中提到的，华润尤山景悦所在的黑石地区未来连片开发能力较弱。

而且由于地形和林地的限制，未来很难在周边重新开发新的项目。

但由于S2线一期北段的存在，特别是考虑到观山湖区无法继续向东延伸，未来区域可能仍有一定的发展动力。

综上，项目趋势评价为:中等(4分)。

内部资源

1.品牌:

华润作为大型央企的品牌实力毋庸置疑。

在贵阳，华润的口碑其实已经随着悦府项目的交付而深入人心。

虽然最近提出了一些问题，但是实际去看了之后，我觉得很多问题是可以通过深入整改来解决的。

华润的品牌口碑在贵阳还是第一梯队。

综上，项目品牌评价为优秀(7分)。

2.属性:

这是形而上学的部分。但从部分业主的反馈来看，华润物业属于没有槽点，但亮点不多的类型。

2020年，全国各类物业排行榜中，华润物业大概排前10名，也就是在全国范围内享有盛誉。

综上所述，该项目的物业评价为:好(6分)。

3.产品:

从户型来看，华润尤山景悦高层中规中矩，但别墅可圈可点，尤其是顶层跃层。连我都不喜欢跳。

从公共区域的景观来看，目前项目有很多亮点，总体给人现代精致的感觉，印象很好。

从建筑的公共区域来看，至少在别墅部分，华润是花了不少心思的，该贴砖的地方并不省料，也算是良心。

从整个项目规划来看，各个组团既独立又保持整体，功能分区合理。

综上，项目的产品评价为:好(6分)。

4.内部气氛:

这种划分的评价也偏重于玄学，但至少在项目的别墅群中，客户的相对质量会更高。

另外，很多考虑华润尤山景悦的客户都是来学区房的，可以想象未来会有更好的整体学习氛围。

在这种情况下，项目中的和谐氛围应该是好的。

总的来说，项目的内部氛围评价为:好(5分)

5.操作

华润是一家运营能力很强的开发商。在自己的商业地图下，可以填写很多输入项。

我刚才提到的社区医疗设施就是其中之一。

所以，我不会担心华润尤山景悦的后期社区运营。

希望华润能在这个项目上做出贵阳社区运营的样本。

综上所述，项目运营评价为:良好(6分)。

项目摘要

华润尤山景悦，两个非一室评估得分:50分。

这个项目是一个优势和劣势都很明显的项目，目标客户的特征也会很明显。

喜欢的人会很喜欢这个项目，不喜欢的人会远离。

从目前的售价来看，项目的性价比还是相当不错的，而且随着一些城市资源和相应政策的落实，项目的价值会逐渐凸显。

当然，到那个时候，项目的价格自然会上涨。

潜在客户草图

在观山湖区或白云区工作(以后可以扩展到云岩区)；大概率是你刚需/刚换客户；希望买到物美价廉的产品；可能有二套房客户；有车概率大；喜欢干净；有孩子，对学区有要求；有冒险精神。

项目审核

从项目总结来看，华润尤山景悦的知名度有限。即便如此，一旦客户确定了项目，就很容易做出决定。

竞争产品分析

云路长林:其实两个项目并不是绝对的死敌。毕竟华润等融创等了很久，等融创基本清算了才出大招。

其实两个项目的性格完全不同。融创短时间快节奏的玩法注定了它和华润不会在同一条口碑线上，所以两个项目的客户其实并不相同。

恒大华府:该项目被视为华润尤山景悦的死敌。一天不开业，尤山景悦的准客户就要再拖一天，阻力很大。

杨坚:这个项目和华润尤山景悦的竞争不是很强，但是客户总是不愿意比较这两个项目。

中海映山湖:其实中海真的可以算是华润尤山景悦的对手。在华润做出让步之前，两个项目总会被比较。

对我来说，中海英山湖的位置其实和尤山景悦没有太大区别。现在两个项目的区别主要在于客户的定位。

从这个层面来说，目前中海会领先一半。

龙湖天耀:从根本上来说，两个项目的竞争并不强。但是，华润尤山景悦肯定会在龙湖天钥用不足的子弹吸引准客户。

购房建议

虽然华润尤山景悦的优势和劣势都很明显，但无论是观山湖区还是白云区的刚需客户和新改客户都应该看看这个项目。