《解释》的相关内容规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。因此，出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，就应认定为要约：
1、出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺;
2、该允诺和说明具体确定;
3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。出卖人违反该内容的，应承担违约责任。